时代狂流 - 第四十九章:不赚钱也得做(求推荐)

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    “流子,这破项目咱可不能接手啊。”曹国华人刚走,王志新就迫不及待开口了:
    “地价加上拆迁费,光拿地成本就3200万了,再加上设计、建安、税费、运营,乱七八糟的费用都加一块,再翻一番都挡不住,这么高的成本,别说赚钱,能不赔就算不错了。”
    运作过一个项目,耳濡目染这么久,房地产的运作环节王志新基本都清楚。
    杨凯也跟着道:“是啊王哥,成本高就算了,关键还是在郊区,位置太偏,房子就是盖好,也不太好卖啊,风险太大了,咱们最好还是换一个项目吧。”
    王流沉吟着没说话,项目不好、成本太高、风险太大这些他当然知道。
    用一个简单粗暴的估算公式来计算,房价至少得是楼面价的2.5倍才能收回成本。
    什么是楼面价?
    就是单位建筑面积分摊到的土地价格,即:拿地价格÷最大建筑面积。
    现在拿地价格是3200万,总建筑面积是:3.8万平的宗地面积x1.8的容积率=6.84万平。
    所以这块地的楼面价就是:3200÷6.84=468。
    再乘以2.5,得出1170。
    也就是说,这块地光想收回成本,房价就至少要卖到1170。
    可这块地在郊区,房价最高才一千一二,基本跟成本价持平。
    结果显而易见,整个项目搭了时间,赔了人工,最大效益却仅是勉强收回成本,整个一白赚吆喝,一个弄不好,还很有可能赔钱。
    如果想赚钱,只能提高房价。
    可偏偏位置是在郊区,本来卖房子就难,再提高了房价,那就更难卖了。
    简直就是个悖论。
    可问题是……
    “如果不接这个项目,我们还有其它项目可接吗?”
    王志新和杨凯同时脸色一僵。
    “出来乍到,我们在市里既没根基,也没人脉,地现在又抢手,就算还有其它好项目,可轮得到我们来接吗?”
    王志新和杨凯同时心里一沉。
    “刚才开口跟曹国华要项目,他现在也给了,我们要是不接,他会不会觉的我们是在耍他?市里的地可都归他管,要是把他给得罪了,那我们以后还能在市里混吗?”
    王志新和杨凯脸色一拉,彻底垮了。
    王流自顾自说完,仰头闷了口酒,放下酒杯,眼神已经逐渐坚毅,沉声道:“所以,即便这个项目再不好,但对我们来说,那也是最好的立足之本了。”
    顿了下,又道:“而且,凡事有利有弊,这个项目也一样,有坏处,自然也有好处。”
    杨凯顿时眼睛一亮:“这话怎么讲?”
    王志新跟着道:“什么好处?”
    王流平淡道:“第一,让我们有个项目能先干着,公司初建,正好借这个项目,先锤炼一下团队。”
    两人点点头,说的也有道理,现在分公司就他们三个人,如果能借这个项目把团队拉起来,倒也不算亏。
    王流继续道:“第二,能借这个项目,跟市里打好关系。
    纺织厂没效益,污染严重,影响市容,市里一直想拆迁,但为什么就是没拆迁掉?
    很显然,市里的同行都不傻,核算一下成本心里都清楚,这个项目没钱可赚,甚至还得赔本赚吆喝,没人肯接手。
    所以拖到了现在,简直成了个烂摊子。
    我们要是能出手帮市里解决了这个烂摊子,市里多少得念我们一点好吧?
    现在我们跟市里是没关系,但是等这个项目做完就不一样了,有这点情分在,以后还愁没项目?”
    “说的是啊。”王志新当即就兴奋了:“要是借这个项目卖市里一个人情,以后再有什么好项目,那还不由着我们挑?”
    杨凯也一副喜上眉梢的表情:“这么算下来,就算不赚钱,做这个项目也不亏了。”
    王流看了眼两人兴奋不已的表情,忍了忍,没有说出第三来。
    这个项目理论上看确实无利可图,但理论跟现实往往是有差距的,如果操盘得当,也不一定没钱可赚……
    曹国华回来了。
    王流直接道:“曹科长,我已经考虑过了,你说的这个项目,我们接了。”
    “你说真的?王总可别跟我开玩笑。”曹国华心头一喜。
    对市里来说,这个项目确实是个烂摊子,如果他能找人接手处理了,对他来说,这也是一笔政绩。
    “曹科长放心,我是很认真的。”王流正色道,然后话音一转:“不过我有两个条件,希望市里能够同意。”
    我就知道,没有这么便宜的事……曹国华心里顿时产生了一种跟王流刚才一样的情绪,不动声色道:“什么条件,你说。”
    王流沉声道:“第一,这个项目,我希望市里能适当提高一下容积率。”
    既然是帮市里收拾烂摊子,那该争取的利益自然得尽量多争取,好歹多少赚点钱。
    地在郊区,位置改不了,房价没办法提高,那就只能提高容积率,增加建筑面积,以此来扩大开发收益。
    曹国华暗自沉思,倒也没有多为难,一来1.8的容积率本来就是暂定的,刚才也说可以再商量,王流的要求不过分。
    二来,他在土地利用规划科,规划容积率,正好归他管。
    “可以,不过具体提高多少,还得等我回局里开会研究之后才能决定。”
    “没问题。”王流一口应下,能提高容积率,就算只加一个点,那也是白赚。
    “第二,这个项目拿地成本太高,对我们公司来说,资金压力有点大,我希望市里能批准我们公司发行一笔公司债,以此来缓解资金压力。”
    没办法,虽说王流已经小发了一笔,可满打满算还不到六百万,又被他豪掷120万买了辆车。
    现在公司账户只剩四百来万,而拿地成本就得3200万,说资金压力有点大都是他谦虚了,准确点说,那是大了去了。
    想运作项目,首先就得融资,但是项目风险太大,从银行贷款难度估计有点大,发公司债券倒是可以搞一波。
    一个是精的像鬼一样的银行,一个是几乎不懂金融的普通民众,忽悠起来的难易程度天差地别,只要利息给到位,不愁没人买。
    事实上,发公司债也确实是很多公司解决资金问题的渠道之一,尤其前几年,发债更是泛滥,老王同志不也曾说,当年为了一笔贷款,堵了银行行长50多次,愣是没把钱贷下来,结果发了笔公司债,刚推出就被一抢而光,资金问题得以解决。
    不过像老王这么有能力的人显然不多,许多公司发了债结果还不上,最后成了烂债,兑付危机频发,最终引来国家出手,提高了发债门槛,收紧了发行渠道,这几年发债势头已经大幅减弱。
    但也给地方政府留了一定的自行决定额度,王流虽然还没到发债的门槛,但他是给市里解决烂摊子,申请一笔额度,想来应该不难。
    曹国华沉吟道:“发债不归我管,不过我可以把你的要求报上去,至于能不能成,我可就不能保证了。”
    “没关系,曹科长能帮忙传句话就行。”王流笑着道。
    他就不信了,一直没人肯接的烂摊子,现在他主动接盘,市里还能不答应。

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